Как признать право собственности на квартиру в новостройке через суд

В этой статье будет рассмотрен механизм признания права собственности на квартиру через суд.
Перед раскрытием данного вопроса для полноты уяснения проблематики следует несколько абзацев уделить истории развития законодательства о долевом строительстве.

Обеспечение граждан жильем является одной из приоритетных задач государства в социальной сфере. В 90-х годах и начале 00-ых участие в долевом строительстве многоквартирного дома была как лотерея с небольшой вероятностью выигрыша. Многие люди в те времена попали в категорию обманутый дольщик. Существовал риск не только купить квартиру в доме, который не будет достроен, но также купить квартиру ранее проданную другому лицу, т.е. стать жертвой двойной продажи.

В целях наведения порядка в сфере привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые не введены в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств был принят Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 01.04.2004 г.

Принятый закон установил, что денежные средства граждан на строительство многоквартирного дом по общему правилу могут привлекаться застройщиком только на основании договора долевого участия в строительстве, который возможно заключать только после получения разрешения на строительство и публикации проектной декларации в установленном порядке при условии, если земельный участок находится в собственности или аренде у застройщика. Другие формы привлечения денежных средств были поставлены вне закона.

Закон также установил существенные условия для договора долевого участия в строительстве и предусмотрел необходимость его государственной регистрации. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве была призвана стать инструментом борьбы с двойными продажами.

На момент написания статьи (декабрь 2017 г.) в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ внесено 22 изменения в закон.

Так в 2010 г. появились новые формы привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: (1) выпуск облигаций особого вида — жилищных сертификатов, (2) создание жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов.

В 2017 году в целях повышения уровня охраны законных интересов граждан была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» и установлена обязанность застройщика до заключения договора долевого участия в строительстве отчислять взнос в компенсационный фонд, из которого будут проводиться выплаты обманутым дольщикам.

В ноябре 2017 г. Президент РФ дал поручение разработать план в соответствии, с которым к 2020 г. Можно будет продавать только уже построенное жилье.

Часть экспертов предрекают, что эти меры приведут к повышения стоимости квартир.

Несмотря на проводимую государством патерналистическую жилищную политику, недобросовестные застройщики до сих пор допускают нарушения прав участников долевого строительства. Так многоквартирные дома строятся лицами, не получившими разрешение на строительство, денежные средства продолжают привлекаться не на основании договора о долевом участии в строительстве.

Полноценным собственником квартиры дольщик становиться лишь после государственной регистрации права собственности на квартиру в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До момента регистрации права собственности на квартиру дольщик, оставаясь «заложником ситуации», не может распорядиться квартирой, не может в ней прописаться.

Как правило, иски о признании права собственности подаются в следующих случаях:

• лица, которые проживают в многоквартирном доме, который введен в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от регистрации права собственности. Например, когда многоквартирный дом строился застройщиком на основании инвестиционного контракта, заключенного с третьим лицом (как правило, с публичным органом власти) и после окончания строительства это третье лицо уклоняется от подписания акта реализации инвестиционного контракта;
• банкротство застройщика.

Именно эти причины побуждает дольщики добиваться регистрации права собственности на квартиру через суд.

В случае банкротства застройщика до окончания строительства дома оформление права собственности на незавершенный строительством объект необходимо для последующего финансирования продолжения строительства.

Результатом судебного рассмотрения спора будет судебный акт, в котором указано, что за Вами признается право собственности на квартиру. На основании судебного акта за Вами будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

Ключевым документом, регулирующим условия и порядок признания права собственности на квартиру через суд, является «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (далее — «Обзор практики»).

Верховный суд в Обзоре практики уровнял статус лиц, которые приобретали квартиру в обходФедерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с лицами, которые приобретали квартиры строго в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Условно можно выделить 3 этапа признания права собственности:

• Этап № 1 — подготовка и подача искового заявления;
• Этап № 2 — рассмотрение судом исковых требований;
• Этап № 3 — регистрация права собственности на основании судебного решения.

Этап № 1. Подготовка и подача искового заявления.

Сначала необходимо определиться с предметом исковых требований.

В зависимости от фактических обстоятельств Обзор практики выделяет три варианта предмета исковых требований:

— иск о признании права собственности на квартиру подается, если дом фактически построен и купленную квартиру можно индивидуализировать. При этом неважно введен дом в эксплуатацию или не введен;

— иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подается, если дом не достроен, однако имеет высокую степень готовности (не менее 80%), позволяющую идентифицировать квартиру как самостоятельный объект незавершенного строительства;

— иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме подается, если дом имеет низкую степень готовности.

После выбора предмета исковых требований готовиться сам иск. В иске излагаются фактические обстоятельства: основания приобретения квартиры, исполнение обязательств по оплате стоимости квартиры, стадия строительства, передана ли квартира в фактическое владение дольщика. Также указывается, что право собственности на квартиру не зарегистрировано и невозможно оформить право собственности в общем порядке.

К заявлению, как правило, помимо основных документов, указанных в законе прилагаются следующие документы в обоснование исковых требований:

• договор со всеми дополнительными соглашениями;
• акт приема-передачи (если квартира передана);
• платежные поручения или справка от застройщика об исполнении дольщиком финансовых обязательств по оплате квартиры;
• выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии зарегистрированных прав на квартиру;
• кадастровый паспорт.

К рассмотрению спора нужно привлечь в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования: Росреестр, а также участников инвестиционного договора, если объект строился в рамках инвестиционного контракта.

Если квартира приобреталась физическим лицом для личных нужд, то к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей. В этом случае государственная пошлина не платиться, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., то госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб.

Если исковое заявление подается в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве, то размер госпошлины составит 6 000 руб.

($) Важно знать. Дольщик имеет право требовать от застройщика возмещения своих судебных расходов в части уплаты государственной пошлины в полном объеме и оплаты услуг юриста в разумном пределе. При оценке гонорара юриста суд исследует сложность дела и в каждом конкретном случае может взыскать разную сумму требований. Ходатайство о взыскании судебных расходов может быть заявлено либо в самом иске, либо до удаления суда на вынесение решения или после вынесения решения. В первых двух вариантах в самом решении суда на ответчика будет возложена обязанность компенсировать судебные расходы, а в последнем случае будет вынесен отдельный судебный акт.

Также может быть заявлено требование о взыскании морального вреда.

Этап № 2. Рассмотрение судом исковых требований.

Рассмотрение данных исков подведомственно суду общей юрисдикции. Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры.

Однако иски к застройщику, находящемуся в стадии банкротства подаются в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика.

Суд принимает исковое заявление и рассматривает его по существу.

В суд может ходить либо дольщик лично либо его представитель на основании нотариальной доверенности.

В случае, если суд посчитает, что исковые требования обоснованы, то выноситься решение о признании права собственности. Дело может рассматриваться в отсутствии надлежащим образом извещенного ответчика. В данном случае выноситься заочное решение.

Срок рассмотрения иска судом первой инстанции составляет 1,5-2 месяца, если ранее уже принимались аналогичные решения по соответствующему многоквартирному дому.

Решение вступает в силу по истечению 1 (одного) месяца со дня его полного изготовления, если ответчик не подал апелляционную жалобу.

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу в день рассмотрения судом этой жалобы.

Решение о признании права собственности на квартиру нужно получить в 2 экземплярах.

Этап № 3. Регистрация права собственности на основании судебного решения.

Для регистрации пава собственности Вам необходимо представить в Росреестр заявление и судебное решение с отметкой о вступлении в силу одним из следующих способов непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.

Также документы почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении либо в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Размер государственной пошлины составит 2 000 руб.

Срок регистрации права собственности на квартиру на основании судебного решения составляет 5 рабочих дней со дня поступления документов в орган регистрации.

Регистрация права на объект долевого строительства удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть как в бумажном, так и электронном формате.