Чем обернулся выкуп земельного участка у г.Москвы по льготной цене

В статье рассмотрен вопрос законности взимания платы за снятие запрета на строительство в городе Москве.

До 2012 г. по всей России, в том числе г. Москве собственники зданий и сооружений активно покупали по льготной цене земельные участки, необходимые для эксплуатации зданий и сооружений.

Согласно ч.3 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», г. Москва при отчуждении земельного участка в частную собственность вправе устанавливать запрет на строительство и реконструкцию на земельном участке.

Указанной нормой г. Москве также предоставлено право принимать нормативно-правовые акты, регулирующие порядок установления и снятия запрета на строительство и реконструкцию.

Во исполнение вышеуказанной нормы был принят Закон г.Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее-«Закон»), регулирующий в том, числе и порядок установления и снятия запрета на строительство и реконструкцию на приватизируемом земельном участке.

Порядок установления и снятия запрета на строительство и реконструкцию регулируется ст.7 Закона.

Согласно ст.7 Закона редакции действовавшей до 01.07.2012 г.:

— запрет на реконструкцию объектов капитального строительства не распространялся на реконструкцию, которая не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка (часть 2 ст.7 Закона);

— если строительство объектов капитального строительства не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, то снятие запрета на строительство осуществляется по заявлению собственника земельного участка без оплаты (часть 4 ст.7 Закона).

Законом Москвы от 27.06.2012 г. № 31, вступившим в силу с 01.07.2012 года, была исключена часть 4 ст.7 Закона, устанавливающая случаи снятия запрета на строительство без оплаты.

Таким образом, с 01.07.2012 года в г. Москве не действует норма, предусматривающая бесплатное снятие запрета на строительство не влекущего изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Из вышеизложенного делаем следующие выводы:

— до 01.07.2012 года г. Москва, привлекая Инвесторов, продавала земельные участки по льготной цене — 20% от кадастра;

— до 01.07.2012 г. в Москве действовала редакция ст.7 закона № 48, предусматривающая, что при строительстве без смены разрешенного использования запрет снимается бесплатно;

— Инвесторы вкладывали деньги в выкуп земельных участков для последующего строительства, исходя из того, что запрет будет снят бесплатно.

— в связи с принятием закона г. Москвы от 27.06.2012 N 31 теперь вынуждены платить дополнительно 80% от кадастровой стоимости.

— в итоге выкуп обходится 100 % от кадастра.

А в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка выросла в несколько раз.

Судебной практику по данному вопросу найти не смог. Имеется лишь положительная судебная практика, где собственник земельного участка обращался за снятием запрета на строительство до 01.07.2012 г. (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 N 09АП-2138/2013 по делу N А40-131526/12-144-639).

Действительность такова, что г. Москва в лице Департамента имущества г. Москвы требует оплаты 80% за снятие запрета на строительство.

На мой взгляд, это вероятно был заранее спланированный правительством Москвы акт недобросовестного действия, направленный на обогащение за счет Инвесторов. Данные действия не позволительны и должны пресекаться судом через post control.

Вижу, следующие возможные инструментарий для использования судебного post control:

1. Ст.10 ГК;
2. Дать расширительное толкование абз.2 ч.3 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Норма выглядит следующим образом:

«Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации или реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.»

Неточность, наталкивающая на возможность расширительного толкования, в том, что из начала нормы видно, что законодатель хотел закрепить случаи, на которые не распространяется как запрет на реконструкцию, так и запрет на строительство («запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на ….»), а по тексту нормы приводятся 2 случая не распространения запрета и оба касаются только реконструкции:

1. Реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
2. Реконструкция не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Данная неточность наводить на мысль, что возможно законодатель имел намерение второй случай распространить и на строительство, которое не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка, однако забыл по тексту включить слово строительство.

Для установления действительного смысла данной нормы я изучил историю принятия законопроекта, вводившего данную норму (номер законопроекта № 347961-4).

На основе полученной из официального сайта государственной думы РФ информации удалось установить следующее.

1. ст. 3 Законопроекта, рассматриваемого в первом чтении вводила понятие «ограничение прав на земля», виде установления запрета на реконструкцию и строительство при приватизации земельного участка. Также в данной статье прямо указывалось, что ограничение прав на землю не распространяется на «реконструкцию и строительство на земельном участке, которые не приводят к изменению вида разрешенного использования земельного участка» (стр.8,9 законопроекта ).

Кроме того, в пояснительной записке к законопроекту было четко указано, что законопроект предполагает недопустимость установления запрета на строительство, если строительство не приводит к изменению разрешенного использования земельного участка.

Замечаний от профильных комитетов на ст.3 Законопроекта в указанной части не было.

2. Во втором чтении ст.3 Законопроекта была полностью изменена. В данной редакции законопроект и был принят. Автором правок являлся председателем комитета по собственности Плескачевский В.С.

Моё мнение, что отсутствуют какие-либо политико-правовые основания для не применения расширительного толкования статьи.

Каким образом могут нарушаться устои правопорядка, права г. Москвы, если собственник земельного участка, не нарушая требования градостроительного регламента построит на своем земельном участке на месте снесенного старого индивидуального жилого дома новый дом точно такой же этажности, площади?

Если есть лица, которые столкнулись с данным вопросом, то, на мой взгляд, можно через суд признать незаконным действия Департамента городского имущества города Москвы по истребованию платы за снятие запрета на строительство. Вероятность удовлетворения требований ниже среднего из-за того, что будет сильное давление на суд со стороны Москвы. Если дело будет выиграно пострадает бюджет. Только нужно будет обойти все инстанции, а также обратиться в Конституционный суд РФ.